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房价到底能不能降下来?

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


1

小巴是一个不好赌的人,除了2016年底的那一次,一个朋友和我打赌说,上海的房价一定会跌。

出于谨慎,小巴还是很认真地和他确认了两个问题。
问题一:你是说某一套房子,还是说一个城市的均价?

当然是均价。朋友回答我。

问题二:那你是说跌一跌,再涨回去的那种跌价,还是说再也涨不回去的那种跌价?

当然是涨不回去的那种。这次朋友白了我一眼。


小巴爽快地答应了这次赌局,并且让朋友随意定价。
但没想到,两年后朋友和小巴说:这个赌你输了,因为我家门口中介的卖房价格,比起两年前下跌了不少,而且最近一段时间,我家也开始考虑,要不要卖房子套现了。
小巴当然依旧看好上海的房价,并且对于朋友所说的下跌有不同的看法。但为什么同样的房价,在不同人的眼里会有不同的解释呢?
我想这个问题,大概有以下几个原因。


2

首先,许多人并不知道,房价的涨跌有一些基本的周期性规律。
其中最简单的一个规律就是:在同一个的房价周期里,房价会有不断盘整,有时涨有时跌,但不管它怎么跌,它都很难跌回到上一个房价周期的价格。
举个例子,按照下面这张图上蓝色涨幅线的高点,我们可以把上海近 10 年来的房价走势分为三个周期。

第一个周期在2010年之前,第二个周期从2010-2016年,第三个周期从2016至今。

你可以看到,在2010年之前上海的均价在 2 万以内,到2010年,上涨了35%,突破了 2 万/平,进入到一个新的房价周期,并在2011—2015年不断盘整,有跌有涨,但再也没有跌破过这个周期之前不足 2 万/平的均价。
同样的,2016年上海的房价上涨了30%,突破 4 万/平,进入到一个新的房价周期,并从2017年至今不断盘整,有跌有涨,但它也很难再跌到这个周期之前,3 万出头的价格了。
这就是房价上涨的一个最简单的周期性的规律,如果你们还是不信,小巴也可以用其他城市的案例做一个说明。

比如,作为新一线+省会城市的杭州。

2010年之前杭州的均价在 1.5  万/平以内,到了2010年,杭州的房价上涨36%,突破了 1.8 万/平,进入到一个新的周期后,在2011—2016年不断盘整,甚至跌掉过均价的10% ,但再也没有跌破过这个周期之前不足 1.5 万/平的价格。

再比如,三线城市中被列为中国“鬼城”之一的肇庆。
当年为了消化肇庆积压的卖不掉的楼盘,一些广告都打到了广州,2005年,一些肇庆的楼盘以 2000 元/平的价格出售,还送户口,但现在,你看图上的数据,在2010年,它的均价已经涨到了 5000 元/平。

而2018年至今,肇庆的房价涨了 24% ,突破 7500 元/平的均价,进入一个新的房价周期,再跌回上一个周期 5000 元/平的均价可能性不大。

还有,之前涨势凶猛,最近跌幅不小引起热议的厦门。

2017年,厦门的房价了上涨40%,均价逼近4.5 万/平,进入到一个新的周期之后至今,我们看到厦门的房价出现明显的波动趋势,但如果它想要跌破这个周期之前 3 万元/平的均价,可能性也不会太大。

当然,也许你会对这个均价的数值颇有微词,觉得这个价格严重失真。

但这个情况也很好解释,因为均价和实际楼盘,本来就有差别,均价里包含这个城市里你所不熟悉的城市的外圈,那些郊区的板块以及房子。

比如,2012年当杭州的均价跌掉10% 时,许多近郊的房子一夜之间跌掉了30% ,而市中心区域楼盘可能还有小幅上涨。

同样,当 2016年杭州的均价上涨36% 的时候,很多近郊的房子上涨超过100% ,而一些市中心的老房子的涨幅也可能只有20% ,这是均价和实际楼盘的差距。

3
现在,回到小巴和朋友的赌约。
在朋友眼中的房价下跌,在小巴看来,只不过是一个完整的房价周期中的一个盘整阶段。
而且小巴可以预见到,除非国家的经济状况、政策方向发生翻天覆地的变化,否则三五年内,上海的均价会再次出现 30% 左右的涨幅,从 5 万/平的均价,直接上升到 6.5 万/平,迎来新一轮的房价周期。
同时,上海许多地方的房价,会在那一年内上涨 100% ,甚至在某几个月里出现 20% 以上的涨幅,就像2015—2016年的上海,2016—2017年的杭州。
而在那以后,上海的房价便再回不到 2016年,我们打赌时的那个价格了。
当然,这只是对于房产投资最最简单的一个趋势判断。
如果你仔细观察,你还会看到更多的周期趋势,比如,在一轮周期中某些城市出现剧烈的涨幅,开启下一轮周期时,往往会有一线城市领涨,二三线城市紧随其后的趋势。
比如,在 2015年至今的这一波涨幅中,上海、杭州、宁波这三个城市的涨幅轮动如下图所示:
fangjia.JPG

我们可以看到从2015—2016年,上海先进入到剧烈涨幅期(黄线),然后是2016—2017年的杭州(白线)以及2017—2018年的宁波(蓝线),整个涨幅的过程,就像水波一样,在不同的城市中间层层推进。
所以,如果你在2015年观察到上海的暴涨,了解城市间价格轮动的规律,在2015年的年底或者2016年的年初,在杭州买入房产,那么到现在你手里的这套房产价格,很可能已经翻了一倍。


4

当然,如果你要追问,为什么房价会在未来10年继续遵循过去10年的上涨规律?什么样“翻天覆地”的趋势变化会导致这个周期规律有所改变?

这些问题并不是一篇文章可以解释清楚的。

而且趋势的变化,也并不会仅仅在房产投资这一个项目中显现出来,在股票、基金、海外投资等等投资领域一样存在着趋势和规律。很多时候,趋势的判断甚至还包含了对于国际趋势、中国经济、城市发展趋势等等方面的理解。

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